Estratégias de Investimentos dos Fundos Imobiliários (FII)

Olá!
Aqui quem fala é Carlos Peixoto criador do Funds Explorer e neste artigo eu vou apresentar para você quais as Estratégias de Investimentos que Os Fundos Imobiliários (FII) podem adotar. Se você está interessado neste tipo de investimento, peço que fique aqui comigo e leia o artigo até o final.

De forma geral, os FIIs investem em empreendimentos imobiliários que envolvem desde a aquisições de terrenos até a incorporações de imóveis, compra de imóveis e locação de imóveis. Estes empreendimentos podem estar em diversos segmentos do setor imobiliário, como comercial, corporativo, residencial, industrial e educacional. Como exemplo, podemos citar:

Além de investir em bens imóveis, os FIIs também podem aplicar em títulos de dívida com lastro imobiliário ou em ativos financeiros cujos emissores exerçam atividades preponderantemente relacionadas a empreendimentos imobiliários. (BCRI11, FEXC11B, HGCR11, PORD11, RNDP11)

Estratégia de renda

A estratégia de renda consiste principalmente em proporcionar rentabilidade aos cotistas por meio do recebimento do aluguel de imóveis pertecentes ao FII, que podem ser edifícios inteiros, parte deles, ou apenas andares. O fundo pode ser proprietário de apenas um imóvel, e nesse caso ele é classificado como monoproduto, e, paralelamente, possuir um ou mais locatários. Assim como outros contratos de locação, os contratos de locação dos imóveis de propriedade dos FIIs estão sujeitos à Lei nº 8.245/91, que regula os contratos de locação residenciais e comerciais.

É comum, nessas estruturas, a situação em que o fundo compra o imóvel para alugá-lo ao antigo proprietário, configurando operação conhecida no mercado como sale and leaseback. O interesse do proprietário original na venda do imóvel, para alugá-lo na sequência, reside na possibilidade de desmobilização de seu ativo e consequente liberação de recursos para outros investimentos, ou para aumentar a liquidez de seu portfólio.
São exemplos deste caso os chamados FIIs de agências (AGCX11, BBPO11, SAAG11), que possibilitam às instituições bancárias a desmobilização de parte dos imóveis utilizados na rede, para, entre outros benefícios, ampliar o caixa para aplicação em atividades operacionais dos bancos. As agências são vendidas aos fundos, e o aluguel pago por estas instituições (cedentes dos imóveis) define a rentabilidade das cotas.
Nos fundos que adotam a estratégia de renda, também é comum a chamada operação de retrofit, caracterizada pela realização de ampla reforma e modernização do imóvel  comprado, com o objetivo de auferir um aluguel mais elevado com a valorização da propriedade.
Além dos contratos de locação, é possível firmar contratos de arrendamento e de exploração do direito de superfície. O primeiro se refere a um contrato de cessão do direito de gozo da propriedade imobiliária por tempo determinado mediante uma remuneração paga pelo arrendatário. Já o contrato de exploração do direito de superfície confere o direito de construção em terreno, garantindo a propriedade do superficiário sobre a edificação erigida durante o período do contrato. Extinta a concessão, a propriedade plena do terreno volta para o proprietário original, e se estende a qualquer construção ou benfeitoria realizada. Esses contratos não estão sujeitos à Lei de Locação.

 


Estratégia de desenvolvimento

Building Cityscape

Esta estratégia consiste em investir na incorporação de imóveis visando proporcionar  rentabilidade aos cotistas através de posterior alienação ou aluguel do imóvel. A  participação no empreendimento pode ocorrer desde a aquisição do terreno ou em fase mais avançada do projeto imobiliário de uma incorporadora. O fundo pode, ainda, desinvestir antes de finalizado o projeto de construção ou adquirir terrenos para posterior permuta por unidades residenciais ou comerciais de incorporação imobiliária. Os projetos de construção devem seguir a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre as incorporações  imobiliárias em território nacional.

Os fundos que adotam a estratégia de desenvolvimento (KNRE11) podem investir em diversos projetos de incorporação simultaneamente, ou optar pela modalidade  monoproduto. Finalizada a incorporação, caso a estratégia seja alienar o imóvel, o preço de venda deve garantir uma taxa de retorno aos investidores, e o fundo pode ser liquidado, no caso de ser monoproduto, ou podem ser realizados novos empreendimentos. Do mesmo modo, caso se opte pelo aluguel do imóvel performado, pode-se participar de novas  incorporações ou adotar unicamente a estratégia de renda.
Nesses tipos de fundo, é comum a chamada operação built to suit, ou seja, o imóvel é construído para atender especificamente às necessidades de um futuro comprador ou locatário, desde a localização até o padrão do empreendimento, como, por exemplo, as chamadas lajes corporativas triple A, com uso de alta tecnologia e elevada qualidade de materiais e estruturas.
Tendo em vista o período de maturação da incorporação imobiliária, a rentabilidade patrimonial do fundo que adota a estratégia de desenvolvimento tende a ser menor no curto prazo. Embora a diversificação da carteira possa sempre potencializar os ganhos mesmo neste horizonte de prazo, o investidor que aplica em cotas desses fundos deve estar ciente de que os reflexos da maturação desse investimento no valor patrimonial das cotas requererá um prazo mais longo.

 


Estratégia financeira

Paperwork

Além de renda e incorporação, os fundos de investimento imobiliário podem adotar a estratégia financeira, investindo em títulos e valores mobiliários de renda fixa e variável de emissores que exerçam atividades preponderantemente permitidas aos FIIs e em títulos de dívida privada com lastro imobiliário. A possibilidade de investir nesses ativos foi trazida pela ICVM nº 472, de 31 de agosto de 2008, já que antes a regulamentação restringia os investimentos dos FIIs a imóveis, prontos ou em construção. Essa alteração trouxe  maior flexibilidade às carteiras e possibilitou a diversificação de riscos, além do aumento da demanda por títulos lastreados em créditos imobiliários e o fomento desse segmento do mercado de capitais. Entre os ativos em que os FIIs podem investir estão os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), cotas de outros FIIs, cotas de Fundos de  Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) e de Fundos de Investimento em Participação (FIP) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FIIs, cotas de fundos de investimento em ações setoriais cujos emissores invistam exclusivamente no setor de construção civil ou no mercado imobiliário, e títulos de dívida lastreados em crédito imobiliário: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Hipotecárias (LHs).
Os fundos de investimento imobiliário também podem investir em outros valores  mobiliários, desde que a emissão seja registrada ou autorizada pela CVM e o emissor desenvolva atividades preponderantemente permitidas aos FIIs.
Atendidas essas duas condições, o fundo pode investir em ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição, certificados de depósito de valores mobiliários, cotas de fundos de investimento, notas promissórias e outros valores mobiliários.

A possibilidade de aplicação nesses ativos trazida pela regulamentação veio acompanhada pelo estabelecimento de alguns limites de aplicação por modalidade e por emissor. No que se refere aos limites de aplicação por modalidade de ativos, não há restrições para  aplicações em CRIs, cotas de outros FIIs, cotas de FIP e FIDC que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FIIs e para as cotas de fundos de investimento em ações de companhias que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário. Para os demais, o limite de aplicação é de, no máximo, 20% do patrimônio líquido.

Em relação aos limites por emissor, os fundos não podem aplicar mais do que 20% de seu patrimônio líquido em ativos emitidos por uma mesma instituição financeira (autorizada pelo Banco Central), e não mais que 10% do patrimônio em ativos de uma mesma  companhia aberta ou em cotas emitidas por um mesmo fundo de investimento. Também há o limite de até 5% no caso de o emissor ser pessoa física ou pessoa jurídica de direito privado que não seja companhia aberta ou instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central. Por fim, os FIIs podem aplicar até 20% de seu patrimônio líquido em títulos ou valores mobiliários emitidos por seu administrador, gestor ou empresas a eles ligadas, mas não podem adquirir ações de emissão do administrador.

 


Conclusão

Existem diversas formas dos Fundos Imobiliários construírem seus investimentos. Por isso, antes de adquirir cotas de qualquer Fundo Imobiliário, veja qual estratégia ele adota e qual se encaixa melhor no seu perfil. Estas informações das Políticas de Investimentos dos Fundos Imobiliários você encontra no Funds Explorer.
Agora que finalizei este artigo, vou te pedir dois favores. Se gostou do artigo, então deixe seu comentário logo aqui abaixo e aproveite para divulgar este artigo com seus amigos.
Fonte: Anbima
Crédito das Imagens: Freepik
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4 comentários sobre “Estratégias de Investimentos dos Fundos Imobiliários (FII)

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