O que são Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)

Olá! Neste post eu vou falar sobre os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e como os Fundos Imobiliários (FII) investem neles. Como falei em posts anteriores, os Fundos Imobiliários que adotam a Estratégia Financeira podem investir em títulos de renda fixa e variável de emissores que exerçam atividades preponderantemente permitidas aos FIIs e em títulos de dívida privada com lastro imobiliário. Um exemplo destes títulos é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). O CRI é um título de renda fixa emitido por sociedades securitizadoras baseado em financiamentos imobiliários destinados às pessoas físicas ou jurídicas e/ou de outras receitas decorrentes da exploração de imóveis, tais como aluguéis e arrendamentos. O investidor deste título terá direito a receber uma remuneração (geralmente juros) do emissor e, periodicamente, ou quando do vencimento do título, receberá de volta o valor investido (principal).

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Os CRIs podem ter por remuneração:

  • taxa de juro prefixada; ou
  • uma das seguintes remunerações, ajustada para mais ou para menos, por taxa fixa:
    • o Taxa Referencial (TR) ou Taxa de Juro de Longo Prazo (TJLP), observado o prazo mínimo de um mês para vencimento ou repactuação; ou
    • taxas flutuantes que sejam regularmente calculadas e de conhecimento público e que sejam baseadas em operações contratadas a taxas de mercado prefixadas, com prazo não inferior ao período de reajuste estipulado contratualmente.
  • alternativamente, é permitida a emissão de CRIs com cláusula de correção monetária com base nos coeficientes fixados para correção de títulos públicos federais ou índice de preços, ajustada para mais ou para menos por taxa fixa.
    • É admitida a estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, se emitidos com prazo de vencimento mínimo de 36 meses.

Seguem alguns exemplos de recebíveis imobiliários:

  • contratos de financiamento imobiliário;
  • contratos de compra e venda a prazo de imóveis residenciais ou comerciais; e
  • contratos de locação de imóveis comerciais.

As vantagens de se investir em CRIs são:

  • Por tratar-se de um investimento em renda fixa, o investidor tem a previsão do fluxo de caixa das remunerações e amortizações do título.
  • Regime fiduciário garante segregação do risco do emissor, ou seja, caso a securitizadora tenha dificuldades financeiras, o fluxo de pagamento para os investidores não será afetado, uma vez que os recebíveis estão segregados do patrimônio da emissora.
  • Os rendimentos do CRI são isentos de Imposto de Renda para pessoa física.

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Fique atento, pois ao investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários, o investidor deve considerar que:

  • poderá não receber a remuneração do CRI se os devedores dos recebíveis que compõem o lastro do CRI não quitarem suas obrigações junto à securitizadora;
  • pode não haver interessados em comprar o CRI no mercado secundário, caso o detentor precise sair do investimento antes do prazo de vencimento do título; e
  • a variação da taxa de juro durante o período de vigência do CRI afeta a rentabilidade do investimento e também afeta o seu preço no mercado secundário, podendo gerar ganhos ou perdas, caso o investidor precise vender o título antes do seu vencimento.

Agora que você já sabe sobre Certificado de Recebíveis Imobiliários, eu vou listar aqui abaixo alguns exemplos de Fundos Imobiliário que utilizam a Estratégia Financeira e investem em CRIs:

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Fonte: Anbima e BM&F Bovespa
Crédito das Imagens: Freepik
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