11 Riscos do Investimento em Fundos Imobiliários (FII) e como minimizá-los

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Olá! Estou escrevendo este artigo para falar dos Riscos envolvidos no Investimento em Fundos Imobiliários. Você sabe quais são os riscos que você está correndo neste tipo de Investimento? Leia o artigo até o final para entendê-los e para aprender como minimizá-los.

A primeira coisa que você deve entender é que riscos não devem ser evitados, mas sim administrados. Quanto mais informações você adquirir sobre algum investimento, mais conhecerá sobre seus riscos e assim, poderá administrá-los melhor. Quem tiver mais conhecimento sobre determinado tipo de investimento terá possibilidades de ganhos maiores, pois estará na frente dos investidores desinformados. Então a minha dica é: invista naquilo em que você se sente confortável para buscar informações.

Assim como em qualquer outro segmento do mercado financeiro, existem alguns riscos associados ao investimento em fundos imobiliários (FII). No Regulamento e no Prospecto de cada Fundo é obrigatória a apresentação dos fatores de risco. Estes fatores servem para orientar melhor os investidores e dar mais transparência na Política de Investimentos do Fundo. Veja a seguir os principais riscos deste tipo de investimento.

1.Riscos macroeconômicos

Por estarem ligados diretamente a setores predominantemente induzidos pelo crescimento econômico, os FIIs são sensíveis aos riscos decorrentes do baixo dinamismo macroeconômico, em especial pelos efeitos sobre os setores em que estão empreendendo. O desemprego, a redução da renda e a restrição de crédito, típicos de momentos de desaceleração econômica, reduzem a demanda por novos imóveis, desaquecem o setor de construção civil e diminuem o interesse por renovações ou novos contratos de aluguel. A diminuição da renda desestimula os gastos dos consumidores em shoppings centers, hotéis, e desaquece a produção industrial e o setor corporativo. Além de reduzir o interesse por novas incorporações, esses fatores podem aumentar os níveis de inadimplência dos contratos de locação e prejudicar a absorção dos spreads de locação nas renovações dos contratos.

A trajetória dos juros também faz parte do rol de fatores de riscos macroeconômicos para a indústria de FII, dado seu impacto direto sobre a atratividade dos ativos financeiros relativamente aos imobiliários. O aumento da taxa de juros traz novos parâmetros para a combinação risco-retorno dos ativos e reduz a atratividade das cotas de FIIs em relação aos demais ativos financeiros, uma vez que torna ativos menos arriscados relativamente mais rentáveis. A taxa de juros também impacta a disponibilidade de crédito e o crescimento econômico, potencializando outros riscos aqui mencionados.

2.Risco de crédito

Além do mencionado risco de redução da capacidade de pagamento dos locatários, no âmbito da estratégia de renda, existe também o risco de crédito, no âmbito da estratégia financeira, associado ao não pagamento dos devedores numa carteira composta por títulos de dívida privada. Além disso, mudanças na percepção da qualidade do crédito dos emissores podem impactar o preço desses títulos, e, portanto, a rentabilidade das carteiras que os carregam.

3.Riscos de mercado

O fundo que mantém aplicações em ativos financeiros, de origem imobiliária ou não, também pode sofrer alterações no valor de suas cotas e de seu patrimônio líquido em função de mudança nas condições de mercado. Mesmo sem a efetiva negociação desses ativos, as eventuais variações nos preços acabam se refletindo no valor das cotas do fundo em decorrência da marcação a mercado (MaM) da carteira. A MaM consiste em registrar todos os ativos, na contabilidade do fundo, pelos preços observados no mercado, em casos de ativos líquidos, ou, quando este preço não for observável, pela melhor estimativa de preço possível, considerando-se uma eventual necessidade de desfazer a aplicação nesses títulos. Assim, mesmo nas hipóteses de os ativos virem a não sofrer nenhum evento de não pagamento de juros e principal ao longo do prazo de duração do fundo, as cotas podem sofrer oscilações negativas de preço, o que pode impactar desfavoravelmente a negociação pelo investidor que optar pelo desinvestimento.

4.Risco de liquidez

Embora tenda a ser muito mais rápido exercer a venda de uma cota de fundo imobiliário do que de um imóvel propriamente dito, existe sempre a possibilidade de que o investidor não consiga vender suas cotas logo após a decisão de desinvestimento. Tendo em vista que a única forma de o investidor sair do investimento é através do mercado secundário, já que o resgate das cotas não é permitido, o risco de liquidez está presente e aumenta, sobretudo, em momentos de estresse no mercado financeiro, quando os investidores tendem a se desfazer de suas posições em favor de ativos considerados mais conservadores. Se configurada a falta de liquidez, o valor das cotas será adversamente afetado, podendo provocar perda de capital para os investidores que realizarem a venda neste momento.

5.Risco de vacância

O risco de vacância corresponde ao risco de o imóvel encontrar-se desocupado por um período de tempo, impactando negativamente a rentabilidade do fundo até que um novo locatário seja encontrado. A ausência de um locatário pode decorrer de uma dificuldade pontual em encontrar o locatário considerado ideal pelo administrador do fundo, ou refletir um problema mais estrutural, como mudança do polo corporativo da cidade ou desvalorização do bairro por aumento de criminalidade, surgimento de favela, desastres naturais, problemas urbanísticos, dentre outros.

O risco de vacância é problemático porque as propriedades não ocupadas não apenas interrompem o processo de geração de receitas, como aumentam os custos, já que, conforme Lei nº 8.245/91, os impostos sobre a propriedade e as despesas de condomínio são de responsabilidade dos locatários. Com isso, em caso de vacância, o fundo deverá arcar com esses custos. Propriedades modernas e de padrão mais elevado (como as triple A) tendem a enfrentar menor risco de vacância, mesmo em momentos de desaceleração econômica, sobretudo os escritórios e lajes corporativas. Além de firmarem contratos de locação com maior prazo, a decisão de rescindir ou não renovar o contrato implica diversos custos associados à mudança física do local de negócio (fitting out), como custos de TI, mudança de endereço de todos os materiais publicitários, mudança de números de telefone já conhecidos pela rede de contatos, entre outros.

6. Variação de preço dos imóveis

O risco de desvalorização de imóveis afeta diretamente os fundos que adotam a estratégia de desenvolvimento, e indiretamente os que adotam a estratégia de renda, já que a queda do preço dos imóveis tende a causar pressão baixista no preço dos aluguéis. Esse risco pode decorrer de flutuações cíclicas do mercado imobiliário, ou dos fundamentos da propriedade associados à depreciação do imóvel e perda do potencial econômico da região em que ele está localizado, como aqueles mencionados como originadores do risco de vacância. A demanda flutuante por imóveis e uma eventual sobrevalorização decorrente, por exemplo, de eventos internacionais, também são potenciais geradores de distorções de preços que podem vir a prejudicar os negócios no momento do ajuste do mercado.

7.Risco de desenvolvimento imobiliário

Refere-se aos riscos subjacentes à incorporação de um imóvel, que são numerosos, como os relativos à burocracia cartorária, atrasos na obtenção de documentos e licenças, inclusive ambientais, riscos orçamentários, riscos de conclusão da obra, atrasos na construção, variações bruscas de preços das matérias-primas, além dos riscos de due dilligence.

8.Riscos de propriedade

Os riscos de propriedade referem-se às perdas por incêndio, inundação, políticas de zoneamento, possibilidade de desapropriação, e podem ser mitigados através de contratos de seguro do imóvel.

9.Risco de concentração da carteira

A concentração da carteira do fundo imobiliário potencializa os riscos a que ela está exposta. Por exemplo, um fundo concentrado em poucos locatários tem maior risco de vacância e aumenta a dependência da qualidade financeira de seus inquilinos, enquanto um fundo concentrado em apenas uma incorporação potencializa os riscos de desenvolvimento e de desvalorização dos imóveis.

10.Riscos regulatórios e jurídicos

Por se tratar de um mercado incipiente, é possível que surjam mudanças regulatórias e novas exigências que, embora tendam a melhorar este segmento da indústria financeira, podem gerar custos no curto prazo. Uma eventual mudança na estrutura de isenção tributária também impactaria o segmento, sobretudo por afetar a demanda de pessoas físicas, provocando desinvestimentos e, com isso, a redução dos preços e da liquidez. Outro fator bastante comum é a divergência na interpretação das normas contábeis e tributárias, que poderia eventualmente tornar-se objeto de disputa jurídica. O fato de ainda não haver jurisprudência consolidada sobre questionamentos associados aos fundos também pode dificultar a solução de litígios. Com o crescimento da indústria, entretanto, esses riscos tendem a se reduzir.

11.Riscos do setor real imobiliário e de construção civil

Por fim, e não menos importante, a mudança de normativos regulatórios e tributários nos próprios setores imobiliário e de construção civil também podem gerar reflexos sobre as carteiras predominantemente compostas por ativos dos respectivos segmentos.


Como dica final, eu sugiro que antes de realizar seus investimentos, busque informações suficientes para que você se sinta confortável em investir evitando assim perder suas noites de sono, por estar preocupado com os seus investimentos. O lugar ideal para você encontrar informações dos Fundos Imobiliários é no Funds Explorer. Se você ainda não conhece, aproveite para acessar e se cadastrar para obter informações relevantes nesta área.

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Sucesso nos Investimentos!

Fonte: Anbima
Crédito das Imagens: Freepik
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8 comentários sobre “11 Riscos do Investimento em Fundos Imobiliários (FII) e como minimizá-los

  1. Estou começado a investir em Fundos imobiliários, comprei 3 fundos, estou procurando me informar como escolher melhor, como analisar esses fundos. Agradeço pelo texto já é um começo !

    1. Muito obrigado pelo comentário Vinicius! Seu feedback é muito importante para mim. E parabéns pela iniciativa de investimento. Espero que este artigo tenha sido útil para você. Possuindo alguma sugestão ou dúvida, não hesite em entrar contato!

  2. Carlos Peixoto parabéns pelos comentários que nos dá um alerta sobre os investimentos em fiis, continue sempre a publicar noticias que é de grande valia e agrega conhecimento para seu seguidores.

  3. Se você plubicasse uma carteira de fiis diversificado por setores ,conforme seu conhecimento e estudos seria show, não que seria uma indicação sua para compra , e sim de fiis que podem ser uma boa opção para estudos do investidor.
    Grande abraço.

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